▲ 가경동드림플러스 전경

▶1천300여 점포 월 4억여원 관리비 징수 '주먹구구'

아파트 관리비를 매월 꼬박 내는데 자세한 내역을 공개하지 않으면 어떨까?

아파트는 입주민들에 의해 자율적으로 운영된다. 동별로 대표를 선출한다. 동대표가 대표회장을 선출해 아파트관리사무소장을 감시한다. 동대표회의에서 회계 전반에 대한 감시와 견제를 하고 있다. 해마다 결산내역과 관리비 내역을 입주민들에게 공개하는 건 당연하다.

하지만 청주드림플러스 관리회사는 관리비 부과내역을 개인 점포주들에게 8년째 공개하지 않는다. ‘장님 행정’의 표본이라 해도 과언이 아니다. 주먹구구 식으로 관리하고 있는 셈이다.

청주시 가경동 1416-3 대지 9천600㎡, 연건평 6만7천700㎡ 인 드림플러스는 시행사인 학산에 의해 2004년 2월 9일 준공된 건물이다. 이 같은 복합상가는 청주는 물론 충북권에서 최대 규모이다. 드림플러스 입주 점포는 1천300여개이며 560명이 분양 받아 영업 중이다.

상가 관리는  점포주와 계약이 이뤄져 2004년부터 현재까지 디피씨가 드림플러스관리단의 업무를 맡고 있다.

상가 관리는 시공사인 학산이 디피씨를 통해 운영하고 있다.  상가 관련규정 등을 보면 디피씨가 층별대표의 임면권, 구분소유자들에 대한 각종 의무부과 등 무소불위의 권한을 행사하고 있다.

▶대구연고 시행사 학산, 디피씨 통해 수년째 횡포

하지만 현 관리운영사는 적법하게 분양주들에 의해 설립된 ‘관리단’이 아니라 건축시행사가 만들어 대물림한 ‘그들끼리의 회사’라는 점에서 문제가 심각하다.

현재 드림플러스 지분구조는 2004년 준공 당시 시행사인 학산, 상가를 대물로 받은 시공사인 국제건설과 에치에스홀딩스 등 3개 사로 돼 있다. 모두 대구가 연고인 외지업체다. 학산이 지분 40% 이상을 보유, 관리회사인 디피씨를 통해 실질적인 주인 행세를 하고 있다.

문제는 개별 소유 점포주들이 관리회사의 횡포나 관리내역 등에 대해 알지 못한 채 꼬박꼬박 관리비를 납부하고 있다는 점이다.

상가를 분양 받은 점포주 입장에서 매월 부담하는 관리비는 상대적 비용 면에서 매우 큰 부담이다. 그 관리비가 과연 적정한 기준에 의해 형평성 있게 부과·징수되고 있으며 적절하게 사용·집행되고 있는지 등이 궁금한 이유이다.

또한 적립금으로 예치돼 있어야 할 장기수선충당금, 선수관리비 등이 제대로 예치·관리되고 있는지도 알아야 한다.

이러한 것들은 분양 받은 점포주들이 관리비 납부에 앞서 기본적으로 알아야 할 사항이다. 하지만 점포주들은 지금도 관리비 내역을 알지 못한 채 매월 관리비만 부담하고 있는 실정이다. 

▶2년 전 점포주들 조직한 관리단 공개 요구에도 '모르쇠' 일관

관리회사 디피씨에 내는 관리비는 월 3억5천만원에서 4억여원이나 된다. 하지만 디피씨는 2004년 점포가 입주해 영업을 한 이래 8년이 되도록 단 한 번도 관리 내역을 공개하지 않았다.

그래서 개별 입주 점포들이 2010년 4월 15일 드림플러스 관리단을 조직, 쇼핑몰 관리업체인 디피씨에 관리 내역 공개를 요구했지만 지금까지 묵묵부답이다.

디피씨에서 관리비 내역을 꺼리는 이유는 간단하다. 필요 이상으로 관리비를 과다징수해 차익을 빼돌렸을 개연성이 크다. 관리에 따른 인건비 등 용역비와 수선충당금 등은 얼마든지 과다책정할 수 있다. 관리비 내역을 공개하지 않는 상황에서 배임이나 횡령 여지는 얼마든지 있는 것이다. 감사와 결산도 없는 주먹구구 식 운영에 투명성을 기대하기란 불가능하다.

관리인이라면 집합건물법이나 주택법의 규정에 의해 연 1회 정기관리단집회나 정기사무보고를 해야 한다. 관리비 등의 부과, 징수, 사용, 예·적금 적립상황 등을 인터넷 홈페이지에 공개하거나 구분소유자들에게 개별통지하는 등 그 관리에 만전을 기해야 한다.

▶학산, 점포주들에 관리운영권 넘겨줘야

드림플러스 집합건물은 법률적 개별 점포주(분양주)가 당연히 주인이다. 그리고 상가의 권리와 책무가 있다.  관리비 내역조차 공개를 하지 않는 관리회사인 제3자인 디피씨에 맡겨 둘 수는 없다는 게 관리단의 입장이다.

건물에 대한 구분소유관계가 생기면 자연발생적으로 관리단이 성립되며 개별소유주가 10명 이상일 때는 관리인을 선임해야 한다.

그러나 신축건물을 건축해 분양하면서 분양자들이 관리인을 선임, 자치기구(이사회 또는 층별대표회의)를 만들어 건물 관리에 들어가기는 쉬운 일이 아니다.

그래서 집합건물(상가, 아파트 등)을 지어 분양한 시행사는 사업주체로서 관리를 하다가 관리인이 선임되고 자치기구를 만들수 있는 단계에 이르면 그 구성원인 구분소유자(아파트의 경우 입주자)에게 관리인을 선임토록 하고 집합건물의 관리에 관한 모든 사항을 관리인에게 인계하도록 규정하고 있다.

현재 드림플러스는 관리주체인 관리인이 없으므로 사업주체인 학산은 관리주체로서 관리단에 업무를 인계하기 전 드림플러스관리단(구분소유관계가 성립되어 당연히 설립된 자치기구임)을 위해 관리자로서의 관리업무를 수행해야 할 업무상의 의무가 있다.

따라서 학산은 위와 같은 관리주체로서 매년 1회 정기관리단 집회를 해야 할 의무가 있고 관리비 부과, 징수, 사용내역등을 포함한 제반사항 등을 정기사무보고로 구분소유자에게 전해야 할 의무가 있다.

또 학산은 자기의 지분권을 포함한 의결권을 행사, 구분소유자들로 하여금 관리인을 선임토록 할 의무도 있다.

하지만 지금 학산은 위와 같은 의무사항인 드림플러스관리단의 업무를 수행하고 있지 않다.

▶대표성 없는 시행사 학산, 멋대로 관리비 징수

학산은 법에 저촉되는 상가관리규정을 만들고, 분양 시 그 내용을 모르는 구분소유자들로 하여금 도장을 찍게 했다. 또 디피씨라는 관리운영사를 만들고 그로 하여금 층별대표회의를 구성케 하며 관리비를 부과·징수케 하는 등 편의적인 불법 운영을 계속 하고 있다.

나아가 학산은 모든 책임을 회피하면서 디피씨나 층별대표회의에 책임을 전가시키고 있다. 이로 인해 관리단에 재산상의 손해가 발생하면 업무상배임 등 형사처벌도 감수해야 한다.

학산은 관리업무를 인계하기 전 드림플러스관리단 관리주체의 지위에 있지, 이후에도 계속해서 관리주체의 지위에 있는 게 아니다. 하루 빨리 관리단에게 관리운영권을 이양해야 하는 것은 당연하다. 상가의 주인은 개별 점포주들이지 시공사나 시행사가 아니다.

학산은 자신의 지분을 포함한 의결권을 행사해 관리단이 자율적으로 상가를 운영할 수 있도록 관리인을 선임하는데 앞장서야 할 것이다.