80년대말과 90년대 초반 강남의 테헤란로에 진지를 잡고 전국을 상대로 텔레마케팅 영업을 성행하던 악덕기획부동산컨설팅 법인들은 엄청난 매출과 동시에 종사자들의 구속과 처벌로 된서리를 맞았고 한때 주춤하는듯했지만 역시 제버릇 개못준다는 말처럼 지금 이시간에도 순진한 사람들의 재산을 노리는 칼질한 땅장사 놀음을 멈추지 않고 있다. 이들의 주수법은 상대적으로 저렴한 토지를 큰평수로 사서 일반인들이 구입하기 좋은 3000만원, 5000만원, 1억원 또는 수억 원 전후의 상품으로 둔갑시킨 후 영업직원들은 인터넷이나 광고지로 채용해서 전국을 상대로 무작위나 지인 영업을 하는 것이다. 지금부터 악덕기획부동산의 알파와 오메가를 까발려볼테니 피해를 당하지 않기 위해 주의 깊게 읽어보기 바란다. 

강남에서 배운 1세대 직원들중에는 자금주의 눈에 들거나 함께 일했던 동료들과 의기투합하여 발군의 능력을 발휘해 지금은 전국으로 퍼져나가 왠만한 중대도시나 광역시에는 이런 업체들이 없는 곳이 없다. 울산의 한 가정주부는 불과 몇만원 가치에 불과한 개발이 어려운 자연녹지를 40만 원에 구입하고 근심을 못이기고 필자를 찾았다. 울산의 악덕기획부동산 업체의 피해자를 보면 전국에 기획부동산들이 독버섯처럼 번진 수위가 어느정도인지 감지 할 수있다. 해당번지를 확인해보니 커다란 덩어리의 임야를 두부도 아니고 마치 자동차 깨진 유리조각처럼 쪼개서 비싸게 팔아먹었고 도로 또한 없는지라 아무리 기획부동산이라지만 도대체 제정신을 가진 자의 소행인지 의심하지 않을 수 없는 물건이었다. 

더욱 놀라운 것은 것은 가격이다. 현지의 업자에게 시세를 문의했더니 매입가를 듣고 혀만 차더라. 순진한 애기엄마는 "저희는 오래 가지고 있을거예요. 좀 비싸게 산거지만 괜찮아요. 나중에 카페같은 것은 지을 수 있지 않을까요?" 애써 자위하는 모습을 보이는 것을 보면서 이렇게 순진하니 당할 수밖에 없고 이런 사람들이 있으니 이런 사기꾼들이 먹고 살 수 있다는 상황이 이해가 갈 뿐이었다. 악덕기획부동산컨설팅 법인들은 강남에만 있는 것이 아니다. 수원, 천안, 대전, 대구, 광주, 부산, 울산 기타 대도시권이면 여지없이 깔끔하고 화려한 사무실을 차려놓고 수십~수백명의 직원을 거느리고 전국의 상대로 TM으로 순진한 자들을 먹잇감으로 삼고자 지금 이시간에도 죽기 살기로 전화를 해댄다. 

일반인들이 이런 훈련받은 꾼들과 연결되면 말로는 당해내지를 못하게 마련이다. 3000만원에 산 땅이 몇년내에 1억-수억원이 됐다는 얘기는 기본이고, 심지어는 일년내에 50만원짜리 땅이 1백만원이 안되면 자기가 물어내겠다고 공증까지 서주겠다면서 땅은 커녕 지적도 조차 보여주지 않으면서 청약금(계약안하면 돌려준다고 말한다)을 넣고 계약을 쓰자고 종용하기까지 한다. 그나마 못쓰는 비싼 땅을 등기라도 내주면 다행일 수 있는 것은 상당수의 업체가 화려한 사무실 운영비와 전주, 바지사장, 임원, 간부, 영업사원들에게 주어지는 리베이트와 인건비와 같은 엄청난 고정비용을 감당하지 못해 돈만 받고 등기이전을 못하고 법인이 폭파되는 경우를 당하게 되면 전재산을 날린 투자자가 기절하는 경우도 있다. 

이들은 해당 지역의 요지에 사무실을 차리고 직원들을 모집하는데 초기에는 20대 초반의 젊은 사람들을 채용해서 강력한 멘트를 쓸 수 있도록 스파르타식으로 TM교육을 시켜 무작위로 전화를 걸어 일단 내사를 유도하고 돈없고 잘 안먹힐 것 같다 싶으면 돌려보내고 정보도 공개하지 않지만 순진하고 돈좀 있어 보이면 딱 달라붙어 작업을 해서 바가지를 씌워 엄청난 재미를 봤다. 그러나 언론의 뭇매와 불법행위 단속에 의한 구속과 처벌 사태 후 작전을 변경했는데, 가능하면 나이가 30대 중반 이상인 사람들을 채용해서 지인 영업을 하고 이름도 OO컨설팅, OOR&D, OO조합 등등으로 깔끔하게 바꾸고 법망에 걸리지 않도록 교묘한 영업방법을 개발하여 재미를 보고 있다. 

지역의 광고지를 보면 수많은 기획부동산의 직원 모집 광고를 볼 수 있다. 광고지를 보면 어디 기획이 장사가 잘되는가 보다. 어디는 요세 광고를 안하는 것보니 상황이 좋지 않나보군. 대강 알 수 있다. 여지없이 어디가 쓰러졌다는 소문이 파다하게 돌고 해당 업체에서 근무하던 직원들이 다른 어디 업체로 옮겼다는 얘기가 나오게 마련이다. 이런 업체에 입사하는 직원들을 보면 상당수가 이혼이나 신용불량, 파산한 경우로 경제적으로 심한 압박을 받은 경우를 발견할 수 있다. 기획부동산의 특징은 하루에 1~2만원씩 당일 지급하고 실적이 없어도 몇주에서 몇달까지는 月 1백만원 내외의 수당을 지급한다. 한푼이 아쉬운 사람들 입장에서 하루종인 가로 세로 1미터 남짓한 책상에서 임원들과 부장들의 닥달을 받으면서 하루종일 전화통을 붙잡고 땅사라고 애를 써야한다.

하루에도 몇번씩 부장은 자기 자리로 불러서 내사시키라고 닥달하고 임원들은 사내를 순회하면서 누가 일을 잘하고 누가 못하는지 전화 통화하는 내용을 옆에서 슬며시 와서 듣고 누구를 짜를지 살핀다. 남자부장의 경우 여사원을 성희롱하고 은근히 추파를 던지고 아무개 부장이 아무개 과장 따먹었다는 소문이 도는 것은 이 업계에선 흔한디 흔한 이야기중에 하나다. 입사자격에는 제한 사항도 없다. 거의 무조건적으로 사람을 채용해서 수일에서 수주간 관찰해서 땅을 팔아먹을 만한 지인이 있거나 가능성이 있어 보이면 매일수당과 급여를 지급하고 아니다 싶으면 바로 짜르는 시스템으로 되어 있다. 보통 과장이라 불리는 영업사원들은 조회, 석회와 수시로 열리는 교육과 단체현장 답사를 통해서 회사의 물건이 좋은 것이고 돈이 된다고 철저히 세뇌를 당하게 된다. 

사이비 종교의 교주보다 더한 강력한 멘트를 날리면서 사원들을 교육하는 임원과 간부들 밑에서 고무받은 직원들은 전사적으로 전화를 해대서 일단 내사를 땡기는 것을 목표로 한다. 손님을 내사 시키면 그후엔 바통이 간부와 임원들에게도 넘어간다. 담당직원은 옆에 앉아서 맞장구만 치고 모든 투자유치과 관련한 업무는 회사의 간부급과 임원급의 강연식 판매 기법이 동원되는 것이다. 방문객들은 일단 깔끔하고 화려한 업체의 모습에 큰 인상을 받는다. 용모단정한 어린 여직원들의 안내로 상담실로 들어가면 양이 늑대굴로 들어가는 것과 마찬가지가 된다. 차대접과 간단한 인사와 신변이야기로 시작된 브리핑은 결국 청약금 입금, 계약종용으로 이어지고 계좌번호를 인쇄한 쪽지까지 주면서 즉시 입금하라고 달달볶게 마련이다. 

일단 입금을 하게 되면 전직원이 보는 앞에서 아무게 과장이 청약을 했다. 계약을 했다고 큼지막하게 칠판에 이름을 올리고 잔금이 들어오면 즉각 시상을 하는데, 1만원짜리 다발로 수백에서 수천만원씩 현금으로 요란한 수여식을 한다. 이때 다른 과장이 리베리트를 받는 것을 보고 시샘으로 우는 직원들도 있다. 어떤 초임 직원은 정말로 저렇게 주는 것인가? 회사에서 주는 것처럼 해서 우리 더러 땅팔으라고 장난치는 것 아닌가? 의심하는 사람도 있지만 실제로 시상하는 것을 이내 알게된다. 기획부동산 물건을 3000만원에 사게 되면 이중 땅값은 1000만원 이내이고 나머지는 회사 운영비와 전주와 임원들 몫을 빼고 보통 300~500만원 정도는 담당과장이 R(판매수당)로 받는다. 

모두 순진한 서민들의 주머니에서 호린 돈들이다. 이런 업체의 피해를 방지 하기 위해서는 일단 지인을 통해 들어오는 부동산 거래 제의에 주의를 기울이고 이들의 수법이 어떤 것인지를 잘 파악해야 한다. 이들이 가장 잘 쓰는 표현도 알아두면 도움이 된다. "땅이 없으니 빨리 잡아라", "어디가 개발되니 큰 이익이 된다", "땅은 거짓말을 안한다", "부자들의 대부분은 땅으로 벌었다"', 등등등 이런 말들은 호리는 말의 상투적인 어법이다. 그들이 팔아먹으려고 하는 물건을 해당 부동산에 대해서 복수의 해당 지역의 공인중개사나 전문가에게 문의를 하는 것이 중요하다. 실제로 지역의 공인중개사 몇군데 전화로 확인만 해보면 얼마나 엉터리 물건인지 쉽게 분간 할 수 있는 것이 대부분이다. 그러나 지인을 통하거나 부동산의 특성상 큰 덩어리로서 작은 액수의 물건을 구하기가 어려운 관계로 작은 액수의 투자의 유혹에 넘어가기 십상인 것이 사실이니 수천~수억원의 부동산을 투자하는것이라면 검증된 전문가로부터 정식으로 컨설팅을 받은 것도 좋은 방법이다.

불패의땅투자법(매일경제신문사)저자
빅토리 인베스트 클럽대표
길전균 탐사기자 010-8931-3357
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