한동안 미등기 전매와 탈세행위, 엉터리 물건취급 등의 사기행각으로 업주가 구속되는 등 된서리를 맞아 움추러든 것 같았던 기획 부동산이 정부의 대규모 개발진행과 기타 사회적 분위기에 편승해 다시 고개를 들고 있어 국민들의 주의가 요망된다.

주로 전국의 토지를 취급하고 있는 기획부동산이란 무엇일까? 이들은 말그대로 기획부동산=계획부동산인 것과 같이 현재가치+미래가치로 평가되는 부동산을 자기들 멋대로 과대 평가 포장한 뒤 다수의 텔레마켓터를 고용해 공유지분매도, 갈갈이 맹지로 쪼개 팔기, 거품가격 떠넘기기 등의 수법으로 전국의 순진하고 분별력 없는 사람들을 먹이감으로 삼는 악덕부동산 업자를 말한다.

이들 업장의 손님을 맞이하는 사무실은 거창하고 깔끔하기 그지없고 담당자와 임원이 손님을 친절히 맞아며 온갖 달콤한 말로 개발계획을 설명하고 투자 할 것을 권한다.

여기까지는 좋을지 모르지만 결국 사게 되는 땅은 개발이 불가능하거나 등기없는 일종의 투자금 빌려주기 식인 것도 있으며 녹지나 농지가 대부분으로 투자가치가 없는 땅이다.

자칫 큰돈을 벌 수 있다는 말에 현혹되, 땅을 사고 나서 속은 것을 알게되었을 때는 자금이 묶이는 낭패를 겪으며 두고두고 냉가슴을 앓게 되고 어느날 구입을 권하던 업체는 사라지고 말게되는 것이다. 그러나 어쩌랴 자기 욕심에 이끌려 속은 것을....

이런 악덕기획부동산에 속지 않기위해서는 평소 부동산에 대한 기본지식을 습득해 두는 것이 중요하다. 일단 전화건 지인을 통하건 어떤 경로로든 땅을 구매하기를 권하는 것이라면 기획부동산인지 부동산 공인중개사 사무실인지 또는 분양회사나 컨설팅회사인지를 분명히 분별해야한다.

중요한 것은 돈되는 땅은 매우 한정되어 있으므로 구입을 권하는 땅이 개발예정지인지 확정지인지 도로는 있는지 현황과 특히 용도지역이 무엇인지를 파악해야하며 토지 투자의 가장 핵심인 토지이용계획의 제한 사항이 무엇인지를 파악하는 것이다.

대한민국의 모든 토지는 단 한평이라도 국토의계획및이용에관한법륭에 의해 상가를 지을지, 집을 지을지, 농사를 지을지가 결정되어 있다. 흔히 땅팔자로 불리는 이것을 '용도지역'이라고 한다. 상가는 상업지역이라야 지을 수 있고 집은 주거지역이라야 지을 수 있으니 자칫 자신의 땅이 건물을 지을 수 없는 농림지역이거나 자연환경보전지역이라면 농사를 지으면 손해를 보는 세상인 요즘 실패한 투자를 한 셈이 될 수 있다.

최소한 대한민국땅이 법률상 4개의 지역으로 나뉘어져 개발에 제한을 받고 있다는 것 쯤은 알아두자. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 이렇게 나뉘어진 토지의 용도지역은 같은 위치에 붙어 있더라도 땅값이 열배 이상 차이가 날 수 있다.

땅의 위치와 주변 환경에 따라서 도시지역의 상업용지, 주거용지, 공업용지, 자연녹지, 그리고 도시지역 밖의 계획관리지역만이 투자성이 있다는 것을 명심하자. 여기까지가 초보자들이 숙지해야할 땅 투자의 가장 기본지식에 속한다.

땅투자는 반드시 믿을만하고 검증된 전문 업체나 전문지식을 갖춘 컨설던트의 조언을 듣고 신중히 투자해야지 한탕주의를 쫒아 앞뒤 가리지 않는 기획 부동산과 거래하는 것은 무면허 의사에게 몸을 맞기는 것처럼 위험천만한 일이므로 피하는 것이 상책이다.

불패의땅투자법(매일경제신문사)저자
빅토리 인베스트 클럽대표
길전균 탐사기자 010-8931-3357
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