부동산 성공투자 매입가가 가장 중요하다
첫단추를 잘끼워야지, 두고두고 데미지에 시달려

당신이 활금알을 낳는 거위 사업의 주인공이 되길 원한다면 매입가, 입지, 규제, 디자인(이용성)의 4대요소를 절대적인 성공과 실패의 요인이란 점을 잊지 않는 가운데 검토해보기 바란다. 첫째 토지의 매입가다. 건축비는 전국 어디나 동일하다고 보면 된다. 아주 오지가 아닌 다음엔 지역마다 건축비는 대략 평당 250~350만원대를 전후한다.

대부분 거푸집으로 철근콘크리트조로 뼈대를 올리고 마감은 화강암이나 기타 인조석 또는 아스팔트 마감 또는 스프레이로 한다. 당연히 천연석이나 인조석 마감과 내장 재료에 따라서 건축비는 차이가 나게 마련이다. 지나치게 싸게 지으면 건물의 품위가 떨어진다. 결국 세입자 구하기에도 영향이 있을 것이므로 자신의 예산과 수익률을 잘 저울질해서 건축물의 재질과 수준을 정할 것이다.

토지의 매입과 관련해서는 1층은 주차장과 2층에서 부터 4층까지는 원룸과 투룸으로 꾸미고 토지 평수는 대략 70평대 전후가 가장 가격대비 수익률의 극대화를 높일 수 있어 선호되고 있다. 상업지역의 경우 어차피 용적률을 모두 빼먹지 못하기 때문에 원룸 사업만을 위한다면 1,2종 일반주거지가 매입비용이 적으므로 유리하다.

원룸과 투룸은 전국의 임대시세가 서울 수도권이나 기타 광역시의 중심상권의 요지를 제외하고는 거의 동일하다 원룸의 경우 보증금 300만원에 30만원대에서 플러스 마이너스, 투룸은 보증금 500만원에 50만원대에서 플러스 마이너스다. 투룸의 경우 욕실과 화장실을 더블로 넣어야 한다. 특히 학생과 근로자용으로 사용되는 경우 반드시 더블이 아니면 임차인 구하기가 어려울 수 있음에 유의한다.

서울 수도권에서 보통 10억 원대가 소요되는 원룸빌딩의 경우 지방에서는 부지를 65평형대를 4천만원에 구입하면 건축비 3억원과 기타 설계비 제세 공과금 포함 넉넉잡고 3억 6천만원에서 4억원대에 총12실로 원룸 6실, 투룸 6실의 아담한 원룸빌딩의 주인이 될 수 있다.

원룸의 경우 월세수입은 33만원(보증금 300만원 월세로 전환해 더한 수치) 곱하기 6실은 198만원, 투룸은 55만원(보증금 300만원 월세로 전환해 더한 수치) 곱하기 330만원으로 토탈 528만원으로 수익률은 3억 6천만원을 투자시 연 17.6%에 달한다.

물론 위의 수치는 풀임차인에 체임이 없는 경우이므로 지역과 단지와 경기 등락기에 따른 자연 공실률까지 고려해서 신중하게 수익률을 예상해야 한다. 특히 본인 투자원금대비 부채가 높을 경우 낭패를 당할 수도 있음에 유의한다. 투자대비 자기자본 비율이 50%미만이고 호황기에 비싸게 땅을 매입하게 되면 경기 불황기가 이를 때 공실과 체임에 의해서 원금까지 날리게 될 확률이 급격히 늘어난다는 것을 명심하라.

반드시 개발이 진행되는 초기의 저렴한 토지를 자기자본 비율 50%대 이상으로 황제필지를 잡아야 한다는 것이 원룸사업 성공의 첫발이란 점에 유의한다. 다음이 입지와 관련해서 자세히 기술하자면 동일한 단지라도 외지거나 교통이 상대적으로 불편하면 공실이 늘고 이는 임대료 덤핑으로 이어진다는 점에 유의한다.

지역도 중요하지만 지역내에서도 버스정류장이나 역 또는 차량의 진출입이 여타 필지보다 우월한 곳을 선택해야 후회가 없다. 이점은 필자의 황제필지 vs 노예필지의 원리에 대한 칼럼을 살펴보는 것이 도움이 될 것이다. 규제와 관련해서는 도로 폭이 좁거나 도시계획시설규제와 관련해서 해당 토지가 원룸을 지을 수 있을지 없을지 주차대수와 관련해서 토지의 면적의 다과를 잘 조정해서 지나치게 큰 땅이나 작은 땅을 사는 일이 없도록 주의한다.

이용성과 관련해서는 건축물의 구조가 특히 중요하다. 구조와 재질에 따라서 원룸은 신혼부부나 고소득자들이 선호할 많큼 천양지차가 나게 마련이다. 건축물의 구조와 재질 등이 학생용인지, 근로자용인지, 아니면 고시텔 수준인지 커다란 차이가 나는 만큼 건축물을 사려면 정확한 현지 수요예측과 지으려면 대상 수요에 대한 철저한 검토가 필요하다.

원룸 사업은 공실률이 제로고 체임만 없다면 가히 활금알을 낳는 거위 사업과고 같다고 단언할 수 있다. 그러나 위의 4대 요소에 대한 정확한 검증과 컨설팅 없이 묻지마 투자를 하게 되면 큰 손실을 입을 공산이 크다는 점은 이미 여러 실사례에서 밝혀진 사실이므로 자칫 올무에 걸리지 않기 위해 전문가의 컨설팅과 치밀한 계획과 실천을 해야 한다. 당신이 얼마나 공을 들이느냐에 결과는 천당과 지옥의 차이가 날 수도 있기 때문이다.

불패의땅투자법(매일경제 신문사) 저자
빅토리 인베스트 클럽 대표
길전균 탐사기자 010-8931-3357
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