8년 전 태안군의 관리지역 임야를 3.3㎡당 12만원에 3필지 3000제곱미터를 총 1억 2천만 원에 매입한 이 모씨는 현장을 방문하고서 낙심하고 말았다. 현황도로는 있으나 지적도상 맹지에 수풀이 우거진 전형적인 기획부동산 피해사례의 당사자가 된 까닭이다. 한 주민은 “우리 종중땅을 업자들이 만원도 안 되는 값에 사서 10배 이상 비싸게 짤라팔았다”면서 위치를 가리키며 “아무짝에도 쓸모없는 땅”이란 말까지해 더욱 기분이 상할 수밖에 없었다.

이 씨는 인근에 바다가 훤히 내려다 보이는 평탄지의 도로에 접한 땅도 평당 10만 원에 나와 있는 것을 보면서 이를 갈 수밖에 없었다. 이런 경우 하루속히 처분하고 새로운 물건으로 갈아타서 그동안의 손실을 만회해야겠지만 말처럼 쉬운 일이 아니다.

맹지와 생땅(토목공사 안된 땅)의 경우 매수인을 만나기가 어려워 흔히 눈먼 사람이라는 어리숙한 제3자에게 떠넘기거나 대물림 또는 대규모 개발 사업이 들어올 때까지 마냥 기다릴 수밖에 없게 마련이다. 이런 경우 토목공사 비용이 땅값보다 훨씬 많이 나오는 경우가 대부분이므로 여간 처리하기가 어렵기 때문에 피해를 예방하기 위해 현지답사를 꼼꼼히 하는 것이 가장 최선책이다.

지목이 임야라면 산지에 해당하므로 산지전용절차에 따른 활용방안 숙지가 필수다. 다행이 이 씨의 토지의 경우 용도지역이 보전관리지역이고 준보전산지에 해당하므로 산지전용허가로 토지의 형질변경과 토목공사가 수반되면 해당 시군의 조례에 따라서 단독, 다중, 다가구주택건축과 1, 2종 근린시설인 슈퍼마켓, 이·미용원, 의·한의원, 서점, 학원, 부동산 중개업소, 사진관, 학원, 노래방 등의 허가도 가능하므로 다각도의 규제와 이용성을 따져볼 수 있다. 우거진 수목의 경우 해당 관청의 반출허가를 받을 수 있다면 소나무의 경우 상당한 이익금을 얻을 수도 있고, 벌채허가를 받아 판매하거나 건축자재로 활용할 수 있다.

산지전용 허가의 기준은 도시지역 밖(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)의 경우 50년생 이상인 활엽수림 비율이 50%이상, 전체면적의 평균 경사도가 25도(스키장은 35도)이하로 토사의 유출과 붕괴 등의 재해가 발생되지 않아야 한다. 건축과 용도허가 여부는 지자체별로 조례의 차이가 상당하므로 행위 전 미리 해당지역의 토목설계사와, 건축사, 지자체의 담당자와 긴밀히 상의해야 낭패를 피하게 된다.

산지전용절차는 해당 시군구에 신청서 접수→현지조사확인→대체산림자원조성비+복구비산정→대체산림조성비 납부고지 및 복구비예정통지(납부 및 예치)→허가→공사의 순의로 진행된다. 대체산림조성비는 농업인의 주택이나 부대시설로의 전환은 100% 감면되나 농지나 초지조성은 준보전산지만 100% 감면된다. 평당 1만원 안팎의 대체산림자원 조성비는 당년의 고시단가를 확인하고 경관과 지형훼손에 따른 복구예치비(보증보험 갈음가능)도 꼼꼼히 따져서 예산초과의 덫을 피하는 것도 잊어서는 안 된다.

불패의땅투자법(매일경제신문사)저자
빅토리 인베스트 클럽대표
길전균 탐사기자 010-8931-3357
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